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Immobilienkaufkosten und Details

Rechtsbedingungen eines Immobilienkaufs für Ausländer in Ungarn:

  1. Ausser wenn man eine Agrarimmobilie kauft, braucht man keine staatliche Genehmigung zum Immobilienkauf
    • Als EU-Staatsbürger
    • Als Staatsbürger eines Staates, der an dem Abkommen über Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) beteiligt ist: Island, Liechtenstein, Norwegen
    • Als Staatsbürger der Schweiz, die zwar kein EWR-Mitglied ist, aber aufgrund des mit der EU und den Mitgliedstaaten abgeschlossenen Vertrags in Bezug auf die freie Bewegung der Personen gleichen Rechtsstandes ist.

  2. Der Eigentumserwerb aufgrund einer Erbschaft ist auch nicht genehmigungspflichtig. Bei der Erbschaft zwischen geradlinigen Angehörigen (Großeltern-Eltern-Kinder) muss man keine Erbschaftssteuer zahlen.

 

Die Bedingungen des periodischen Aufenthalts in Ungarn:

  1. Wenn der Aufenthalt des EU/EWR Staatsbürgers in Ungarn die 90 Tage pro Gelegenheit nicht übersteigt, dann braucht man keinerlei behördliche Genehmigung zum Aufenthalt, d.h. der Immobilienbesitzer und seine Gäste können die Immobilie über maximal 90 aufeinander folgende Tage pro Gelegenheit benutzen (dann müssten sie theoretisch Ungarn verlassen, auch wenn nur für eine Minute, dann können sie sofort zurückkommen und die 90 Tage beginnen erneut).

  2. Wenn sich der Immobilienbesitzer/seine Familienmitglieder/Gäste mehr als 90 Tage in Ungarn aufhalten möchten, dann müssen sie bei der ungarischen Behörde registrieren lassen und eine Aufenthaltsgenehmigung beantragen, aber die bekommt jeder, der sie beantragt.

 

Die Bedingungen der Niederlassung in Ungarn:

  1. Die Niederlassung ist genehmigt für Staatsbürger der EU-Mitgliedstaaten und von Island, Liechtenstein, Norwegen, der Schweiz. Der Immobilienbesitzer und seine Familie werden eine Niederlassungserlaubnis, eine Registrationskarte und eine Wohnkarte in Ungarn bekommen. Wenn er seinen früheren ausländischen Wohnsitz/seine Anschrift amtlich löschen lässt, wird seine aus dem Ausland erhaltene Rente in Ungarn steuerfrei.

 

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Einmalige Kosten beim Kauf :

  1. Kaufpreis der Immobilie

  2. Honorar des den Kaufvertrag verfassenden ungarischen Rechtsanwalts: 1 % des Kaufpreises+27 % MwSt. (aber min. 700,- Euro max. 5.000,- Euro+MwSt.

  3. Die Eintragungsgebühr beim Grundbuchamt: fix 20,- Euro (unabhängig vom Kaufpreis der Immobilie)

  4. 4 % der Immobilie als Erwerbsteuer, die für den Ungarischen Staat in ca. 4 Monaten nach dem Kauf zu bezahlen ist

  5. Provision für die Immobilienvermittlung: gibt es keine für den Käufer

 

Kosten der Instandhaltung:

  1. Örtliche Steuer (Grundsteuer und Gebäudesteuer) muss jedes Jahr für die Selbstverwaltung der Ortschaft gemäß Lage der Immobilie bezahlt werden. Die Höhe der Steuer ist in jeder Ortschaft unterschiedlich, aber. ca. 0,06 - Euro/m2/Jahr für die Grundsteuer, ca. 1,1 Euro/m2/Jahr für Gebäudesteuer. Wenn der Immobilienbesitzer eine ungarische Wohnkarte beantragt, und diese Immobilie als seine Wohnanschrift angibt, dann wird es für ihn entweder steuerfrei oder bekommt von der Steuer eine bedeutende Zahlungsermäßigung/Herabsetzung. In Ungarn gibt es/gab es kein Wertsteuer/Vermögenssteuer und ist damit auch nicht zu rechnen.

  2. Betriebskosten:
    • Energiekosten (die Grundgebühr für Trinkwasser beträgt ca. 1 Euro/Monat, Trinkwasserverbrauchsgebühr ca. 1,3 Euro/m3 Grundgebühr für Abwasser ca. 1,4 Euro/Monat, Abwasserverbrauchsgebühr ca. 1,4 Euro/m3; Grundstromgebühr ca. 0,5 Euro/Monat, Stromverbrauchsgebühr 0,06 Euro/kWh; Gasgrundgebühr ca. 2,8 Euro/Monat, Gasverbrauchsgebühr 0,3 Euro/m3; kommunale Müllabfuhrgebühr ca. 40 Euro/Jahr)
    • Gartenpflege: Rasenmähen, Schneiden/Spritzen der Obstbäume, Ernte
    • Heizung/Wassernetz winterfest machen
    • Reinigung/Aufsicht des Swimmingpools (falls vorhanden)
    • periodische Wartungskosten: Anstrich des Gebäudes von innen und aussen, aufräumen
    • Wenn der Immobilienbesitzer nicht selber für die Immobilie sorgen will, dann ist es ratsam, eine ungarische Unternehmung vor Ort zu beauftragen, die gegen Auftragshonorar die Aufgaben/Arbeiten an der Immobilie regelmäßig verrichtet. Wir legen das Preisangebot eines unserer solchen mit uns im Vertrag stehenden Partner über die von ihm gewährten Dienstleistungen im Zusammenhang mit den Immobilien bei, damit, dass es natürlich die Möglichkeit besteht, mit einer gesonderten Vereinbarung von den hier Angegebenen abzuweichen (z.B. wenn der Käufer eine andere weitere Dienstleistung bestellen möchte, oder wenn er eine gegebene Dienstleistung nicht genau wie die dort angegebenen in Anspruch nehmen möchte /z.B. er möchte biogärtnerische Arbeiten und er nicht mit Chemikalien die in seinem Garten stehenden Obstbäume spritzen möchte/).

  3.  Wenn der Immobilienbesitzer in einer ungarischen Bank ein Forint-Bankkonto eröffnet, um die Rechnungen bei den Versorgern/die örtliche Steuer/Hausversicherung von dort abbuchen zu lassen (deswegen muss man aber ein Mal nach Ungarn fahren), dann ist die Kontoeröffnung kostenlos, aber es gibt monatlich eine kontoführende Gebühr (ca. 1 Euro/Monat) und die Bank wird pro Bankeinzug/Überweisung ca. 0,5 Euro aufrechnen.


Einmalige Kosten beim Verkauf:

  1. Beim Verkauf innerhalb von 5 Jahren ohne Gewinn: keine Steuer

  2. Beim Verkauf innerhalb von 5 Jahren mit Gewinn: Die Höhe der Steuer ist 15 %, von der man beim Verkauf im 2. Jahr nach dem Kauf der Immobilie 10 % Steuerermäßigung bekommt, beim Verkauf im 3. Jahr nach dem Kauf der Immobilie weitere 30 % Steuerermäßigung bekommt, beim Verkauf im 4. Jahr nach dem Kauf der Immobilie weitere 30 % Steuerermäßigung bekommt, , beim Verkauf im 5. Jahr nach dem Kauf der Immobilie weitere 30 % Steuerermäßigung bekommt.

  3. Beim Verkauf nach 5 Jahren: muss man keinesfalls Steuer zahlen